桃源自持 祥符、乔司、龙坞高溢价成交 杭州十区单日成交86亿土地

天目新闻 记者 章嵘嵘
2020-05-07 13:51

刚过去的四月,杭州土地市场持续升温,十区20宗出让涉宅地中(剔除人才用地),11宗溢价封顶,其中9宗竞报自持,可见房企为了拿地扩储,逐步适应低利润、高周转、精运营的发展模式。 

五月开局之战,土地市场同样精彩。今日主城、余杭5宗涉宅用地均高溢价成交,其中桃源自持7%,乔司姊妹地南地块溢价封顶未自持。

乔司、桃源、祥符4宗地块均有明确参考系,三个板块热度较为稳定。

德信、南京银城分获余杭乔司姊妹地,其中德信溢价接近封顶,银城封顶未自持,利润率均在2%左右,成交结果与敏捷项目出入不大;桃源地块由滨江封顶自持7%成交,与合能项目自持率一致。

远洋&建华联合竞得祥符宅地,成交楼面价26711元/㎡,溢价23.21%,较同板块大家项目溢价率提高。值得注意的是,祥符板块目前有两个限价标准。本宗地块精装限价均价40000元/㎡,较大家项目限价与目前在售均价水平高出4000元/㎡的价差空间,想象空间较大。

之江龙坞低密宅地由绿城理想小镇竞得,成交楼面价23638元/㎡,刷新板块名义地价。受规划条件与限价影响,地块未来多层住宅限价水平与同板块在售高层价格相当,限价优势明显,但同时区位条件较弱,考验房企后期运营能力。

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5月7日地块成交信息表

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绿城理想小镇溢价28%竞得龙坞低密宅地 近乎保本

之江龙坞地块作为容积率1.2的稀缺低密宅地,经过38轮竞价,由绿城理想小镇竞得,成交总价120865万元,成交楼面价23638元/㎡,溢价率28%。

名义上,该价格已跃升之江板块涉宅用地成交楼面价首位,超过德信·九溪云庄成交楼面价19695元/㎡。实际上,还需考虑同板块多宗高自持地块,如九溪云庄自持43%,祥生·云境自持50%(成交楼面价19608元/㎡)。

龙坞地块作为板块首宗双限地,限价优势明显。项目精装均价限价37100元/㎡,与同板块高层在售价格相当,仁恒祥生·珊瑚世纪雅园高层精装在售均价37355元/㎡,祥生·云境小高层精装在售均价38576元/㎡,叠排均价53821元/㎡。

加之地块规划条件受限,项目大概率为叠排产品,可凭价格优势,最大程度吸引改善需求。

根据浙报传媒地产研究院测算,考虑地块10%公租房建面(5113.2㎡),地块实际楼面价约26731元/㎡,按政府限价精装均价37100元/㎡(精装3500元/㎡)计算,未来项目处于保本边缘。

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龙坞地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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滨江首入桃源板块 封顶自持7%

今日出让的桃源03地块有明确的参考系,即紧邻的合能项目。4月28日,合能封顶+自持首入杭州,布局桃源板块,成交楼面价22595元/㎡并自持7%(约6589㎡)。两宗地块均无公租房配建。

从成交结果看,桃源板块土地市场还是维持4月底的热度,经过44轮争夺,滨江封顶自持首入桃源,成交总价171316万元,成交楼面价22518元/㎡,溢价率29.47%,自持7%。

房企对桃源板块的看好,一方面是地块自身属性优良,且预期利润率可观。根据浙报传媒地产研究院测算,按政府限价精装均价34000元/㎡(精装3500元/㎡)计算,滨江项目预期利润率为6.7%。

此外,随着杭钢新城、运河新城规划逐渐明确,加之地铁4号线加持,区域各项配套落地完善,购房者对桃源板块的接受度越来越高。

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桃源地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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远洋&建华夺祥符地块楼面价26711元/㎡

祥符地块经过35轮竞价,最终由远洋&建华置业斩获,成交总价90253万元,成交楼面价26711元/㎡,溢价率23.2%。

相较同板块近期成交的大家项目,溢价率有所提高。4月28日,大家房企溢价19.2%,以22087元/㎡楼面价首入祥符。今日出让地块,区位更优,且无公租房配建要求,虽然单价高,但体量小总价低,成为房企加价竞争的原因。

值得注意的是,祥符板块目前有两个限价标准。莫干山路以东的大家项目精装限价均价36000元/㎡,与在售绿都金科·和宁文华高层精装均价一致。本宗地块精装限价均价40000元/㎡,较前者高出4000元/㎡的价差空间,想象空间较大。

根据测算,按政府限价精装均价40000元/㎡(精装4000元/㎡)计算,预期利润率为6.1%;按目前精装售价水平36000元/㎡计算,项目或将亏损。

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祥符地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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德信、南京银城高溢价分获乔司姊妹地 

德信、南京银城分获余杭乔司姊妹地,其中德信溢价接近封顶,银城封顶未自持。

德信竞得姊妹地北面地块,成交总价176959万元,成交楼面价20523元/㎡,溢价率28.27%;南京银城竞得南面地块,成交总价118587万元,成交楼面价20717元/㎡,溢价率29.48%。

根据浙报传媒地产研究院测算,按政府限价精装均价为30000元/㎡(精装3000元/㎡)的未来房价计算,德信地块预期利润率约2.7%,南京银城地块预期利润率约2.1%。

相较同板块敏捷项目而言,地块限价水平一致,属性差别不大,最终成交结果无较大出入,乔司板块热度稳定。4月27日,广东敏捷集团首入杭州,封顶自持竞得同板块宅地,成交总价205460万元,成交楼面价20746元/㎡,自持2%,利润率约1.96%。

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乔司商贸城地块区位图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

地块周边项目信息表

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【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③龙坞地块车位价格按照35万元/个;桃源地块车位价格按照34万元/个;祥符地块车位价格按照36万元/个;余杭商贸城地块车位价格按照30万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④龙坞地块精装成本按照1750元/㎡;桃源地块精装成本按照1750元/㎡;祥符地块精装成本按照2000元/㎡;余杭商贸城地块精装成本按照1500元/㎡计算。

⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

⑥幼儿园建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

⑦自持部分暂不计入;

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