民法典草案物权编直击小区管理痛点 业主与物业公司不再是“冤家”

天目新闻 记者 薛昊悦 通讯员 赵烜臻
2020-05-23 07:41

生活中,小区居民和物业公司好像是一对冤家,矛盾重重——原来规划的健身场所被物业变成了停车位;楼房外墙、大厅、电梯里到处都是广告;公共维修资金到底如何使用;小区的广告收益归谁所有……诸如此类的事,应该谁说了算?

5月22日,我国首部民法典草案提请十三届全国人大三次会议审议,其中的物权编对上述热点问题都有了明确规定。

“业权收益”属于业主共有

杭州阳光地带花园小区是个老小区,现有住户496户,有两处经营性资产,分别出租给了一家汽车修理行和一家少儿篮球俱乐部。

“租金收入全部都在业委会,有专门账户,统一管理和使用。”小区物业公司经理王德敏告诉天目新闻记者,小区的经营性收入专款专用,用于小区基础设施改造提升,“每一笔支出,都是公开招标,有的大型项目还要引入第三方监督审计。”

小区最新一届业委会于2018年通过选举产生,班子共5人。负责人董先生表示,经营性收入归属明晰,使用透明,业主是最大的受益者,“可以确保每一分钱都花在小区上。”

阳光地带花园小区建于2000年,近几年,小区不少基础设施都到了更新换代的时候。“这两年基本没停过,照明系统、路面设施、泳池设备,所有的都在改。前不久刚完成小区花架的维修改造,最近在做监控系统升级。”如此大规模的翻新和改造,业委会和物业公司之间的衔接顺畅吗?

“业委会非常支持我们的工作。”王德敏说,小区哪些地方要改造升级,往往是最了解小区角角落落的物业公司先提出来,然后由业委会进行调研评估,确定要不要做,采取什么方案,再在小区范围内征求意见。王德敏认为,有一个规范的议事流程,过程公开透明,“把钱的事算清楚”,不仅充分保障了业主权利,其实也能增进物业和业主间的信任。

事实上,物业公司和小区业主间的矛盾,归根结底就在责权利三个字上。2006年底,杭城闹得沸沸扬扬的“香樟事件”就是业主与物业公司在“业权收益”归属上的一场“拉锯战”。事件持续发酵到次年4月,业委会机构瘫痪,业主拒交物管费,物业公司一夜之间撤走保安和清洁工,短短几天,香樟满园垃圾成堆,业主维权的片子在楼道里循环播放。可以预见,这样的场景,随着民法典草案等法律法规的完善,将会越来越少。

小区的事 业主有了“话事权”

天目新闻记者注意到,这次民法典草案物权编的新增规定,还明确了小区业主的“话事权”,规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由业主共同决定”。对此,有近20年基层治理经验的阳光社区书记陈爱花深有感触。

“我们辖区内共有5个小区,以前所有小区的业权收益和日常管理,都是物业说了算。”陈书记说,大多数业主也很少关心小区的经营性资产有哪些,业权收益归谁,是如何管理和使用的,“某种程度上给了物业公司暗箱操作搞猫腻的空间”。

自《物权法》出台,到民法典草案新增规定,陈爱花切身感受到“业主们的维权意识强了,业委会当家做主的意识也强了”。

同时,陈爱花也指出,小区居民在不涉及自身利益的问题上,参与度仍然不高。例如,此次物权编完善了公共维修资金使用的表决程序,降低了通过这一事项的表决要求,原先规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,改为“双过半”同意。陈爱花说,在实践中,要做到“双过半”依然不容易,还需要物业公司和业委会携手,把服务工作做得更细、更到位。

最后,陈爱花认为,社区在小区管理中也可以发挥更积极的作用。如监督小区业委会、物业公司的工作程序是否到位;作为第三方,协调物业公司与小区业主的相关矛盾,引导业主理性合法争取权益;整合政府更多资源为小区业主提供服务等。

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